§ 650p BGB im Architektenvertrag: Was vor dem ersten Planungsauftrag geregelt sein muss

Einleitung

Seit dem 1. Januar 2018 regeln die §§ 650p ff. BGB den Architekten- und Ingenieurvertrag als eigenen Vertragstyp. Für die Praxis ist vor allem § 650p BGB entscheidend, weil die Norm eine klare Trennlinie zieht: Entweder die wesentlichen Planungsziele stehen schon fest, oder sie müssen erst in einer vorgeschalteten Zielfindungsphase ermittelt werden.

Genau an dieser Stelle passieren in der Praxis die meisten Fehler. Häufig wird zu früh ein umfassender Planungsauftrag formuliert, obwohl zentrale Punkte wie Budget, Flächenprogramm, Gebäudecharakter oder Qualitätsniveau noch offen sind. Das führt später zu Streit über Leistungsumfang, Honorar, Änderungsanordnungen und Kündigungsfolgen. Wer diese erste Vertragsstufe sauber formuliert, reduziert das Risiko erheblich.

Was § 650p BGB tatsächlich verlangt

§ 650p Abs. 1 BGB beschreibt den „normalen“ Architektenvertrag. Gemeint ist der Fall, in dem die Parteien die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele bereits vereinbart haben. Dann schuldet der Architekt die Leistungen, die erforderlich sind, um genau diese vereinbarten Ziele zu erreichen. Der Gesetzgeber lässt bewusst offen, welche Einzelleistungen das im konkreten Fall sind. Gerade deshalb sollte der Vertrag den Leistungsinhalt möglichst präzise benennen.

Anders liegt der Fall bei § 650p Abs. 2 BGB. Diese Vorschrift greift, wenn wesentliche Ziele noch nicht festgelegt sind. Dann muss der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele erstellen und sie zusammen mit einer Kosteneinschätzung zur Zustimmung vorlegen. In der Gesetzesbegründung wird ausdrücklich beschrieben, dass es hier um Bauherren mit noch vagen Vorstellungen geht, etwa wenn zwar der Zweck des Gebäudes feststeht, Fragen wie Dachform, Geschosszahl oder ähnliche Grundentscheidungen aber noch offen sind (BT-Drs. 18/8486, S. 66 f.).

Wichtig ist dabei die begriffliche Trennung: Die Planungsgrundlage ist noch nicht die eigentliche Planung. Laut Gesetzesbegründung kann sie aus einer ersten Skizze oder einer Beschreibung des Vorhabens bestehen. Auch die Kosteneinschätzung ist bewusst nicht mit der Kostenschätzung der Vorplanung gleichgesetzt, sondern soll dem Auftraggeber zunächst eine grobe wirtschaftliche Orientierung geben (BT-Drs. 18/8486, S. 66 f.). Den Gesetzestext finden Sie hier: § 650p BGB. Einen Überblick über die Leistungsphasen bietet außerdem Anlage 10 HOAI.

Welche Punkte vor dem ersten Planungsauftrag in den Vertrag gehören

Der wichtigste erste Schritt ist nicht die Formulierung einzelner Honorar- oder Haftungsklauseln, sondern die saubere Einordnung des Vertrags: Liegt schon ein Zielvertrag nach § 650p Abs. 1 BGB vor, oder wird zunächst nur eine Zielfindungsphase nach § 650p Abs. 2 BGB beauftragt? Diese Frage gehört ausdrücklich in den Vertragstext, nicht nur in die interne Projektkommunikation.

Ebenso klar geregelt werden muss der Projektgegenstand. Dazu gehören Grundstück oder Bestandsobjekt, Nutzungszweck, Größenordnung, Umbau- oder Neubaucharakter und die Frage, welche Rahmenbedingungen bereits feststehen. Je ungenauer dieser Einstieg formuliert ist, desto größer wird später die Auslegungsarbeit.

Danach folgen die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele. Dazu zählen etwa Raumprogramm, funktionale Anforderungen, gestalterische Leitlinien, technische Standards, Nachhaltigkeitsvorgaben, öffentlich-rechtliche Randbedingungen und das gewünschte Qualitätsniveau. Wenn diese Punkte noch nicht feststehen, darf der Vertrag nicht so tun, als seien sie bereits abschließend bestimmt.

Besonders heikel ist der Kostenrahmen. Wer nur allgemein von „wirtschaftlicher Planung“ spricht, schafft oft mehr Streit als Klarheit. Deshalb sollte ausdrücklich geregelt werden, ob ein reiner Orientierungswert, ein finanzieller Rahmen oder eine verbindliche Budgetobergrenze gemeint ist. Gerade in der frühen Phase ist außerdem festzuhalten, ob zunächst nur eine Kosteneinschätzung geschuldet ist oder bereits eine weitergehende Kostenschätzung.

Ebenso wichtig ist die Leistungsstufe. Wird nur eine Planungsgrundlage geschuldet? Oder bereits Grundlagenermittlung und Vorplanung? Oder ein gestufter Auftrag mit späterer Freigabe weiterer Leistungsphasen? Der Gesetzgeber hat bewusst darauf verzichtet, den Vertragsinhalt allein über die HOAI zu definieren, weil die HOAI eine Honorarordnung ist und nicht zwingend alle vertraglich geschuldeten Leistungen abbildet (BT-Drs. 18/8486, S. 67). Deshalb reicht die pauschale Formulierung „beauftragt sind die Leistungsphasen 1 bis 9“ in der frühen Projektphase oft gerade nicht aus.

Unverzichtbar sind außerdem klare Regelungen zur Vergütung. Der Gesetzgeber wollte mit § 650p Abs. 2 BGB gerade auch der verbreiteten unentgeltlichen Vorakquise entgegenwirken. Vorleistungen sollen also nicht nebenbei und ohne Auftrag laufen. Wer eine Zielfindungsphase übernimmt, sollte deshalb die geschuldeten Ergebnisse, die Vergütungsbasis und die Fälligkeit ausdrücklich benennen (BT-Drs. 18/8486, S. 66 f.).

Schließlich braucht der Vertrag ein Freigabe- und Kommunikationsschema: Wer entscheidet auf Auftraggeberseite, wann gilt die Planungsgrundlage als vorgelegt, welche Frist gilt für die Zustimmung, welche Unterlagen werden in welcher Form übergeben und wann beginnt gegebenenfalls die nächste Leistungsstufe? Bei Verbrauchern muss zusätzlich bedacht werden, dass § 650r Abs. 1 BGB ein Sonderkündigungsrecht vorsieht und die Belehrung hierüber bei Vorlage der Unterlagen in Textform erfolgen muss.

Warum eine saubere Zielfindungsphase oft besser ist als ein Vollauftrag

Wenn der Bauherr noch keine belastbare Entscheidung zum Projekt getroffen hat, ist ein gestufter Vertrag meist die sauberere Lösung. Die erste Stufe kann dann exakt auf die Leistungen nach § 650p Abs. 2 BGB zugeschnitten werden: Ermittlung offener Ziele, Erstellung einer Planungsgrundlage, grobe Kostenorientierung und Vorlage zur Zustimmung. Erst danach folgt eine zweite Beauftragung für die eigentliche Planung.

Das hat zwei Vorteile. Erstens wird der Leistungsumfang realistischer abgebildet. Zweitens werden die Rechtsfolgen transparenter. § 650r BGB knüpft ausdrücklich an die Vorlage der Unterlagen aus § 650p Abs. 2 BGB an. Der Auftraggeber kann nach deren Vorlage innerhalb von zwei Wochen kündigen; bei Verbrauchern läuft die Frist nur nach ordnungsgemäßer Belehrung in Textform. Umgekehrt kann auch der Architekt kündigen, wenn der Besteller die Zustimmung verweigert oder sich innerhalb einer angemessenen Frist nicht erklärt.

Für die Vertragsgestaltung bedeutet das: Die erste Stufe sollte nicht nur als „Vorplanung light“ etikettiert werden. Sinnvoller ist eine eigenständige Beschreibung der geschuldeten Ergebnisse, etwa in Form einer Kurzbeschreibung des Vorhabens, einer ersten Skizze, einer Variantenempfehlung, einer groben Kosteneinschätzung und einer ausdrücklichen Entscheidungsvorlage für den Auftraggeber.

Wer stattdessen sofort einen weit gefassten Vollauftrag abschließt, obwohl zentrale Ziele noch offen sind, läuft in ein doppeltes Risiko: Der Leistungsumfang wird unscharf, und die frühe Kündigung kann wirtschaftlich deutlich unangenehmer werden. Genau vor dieser übereilten Gesamtbeauftragung sollte das Sonderkündigungsrecht nach der Gesetzesbegründung gerade schützen.

Die häufigsten Fehler bei frühen Architektenverträgen

Der erste typische Fehler ist die falsche Vertragsschublade. In vielen Verträgen steht schon bei Projektbeginn ein vollständiger Planungsauftrag, obwohl das Projekt in Wahrheit noch in der Suchphase steckt. Dann ist später kaum noch sauber zu trennen, welche Leistungen bereits geschuldet waren und welche erst nach Zielklärung entstehen sollten.

Der zweite Fehler ist ein unklarer Kostenbegriff. Wer nicht sauber zwischen Kosteneinschätzung, Kostenschätzung und verbindlichem Budget unterscheidet, produziert fast zwangsläufig falsche Erwartungen. Das ist nicht nur ein Honorarproblem, sondern regelmäßig auch ein Haftungsthema.

Der dritte Fehler sind vergütungspflichtige Vorleistungen ohne klaren Auftrag. Gerade erste Skizzen, Varianten oder Machbarkeitsüberlegungen werden häufig „zur Orientierung“ erbracht. Rechtlich sauber ist das nur dann, wenn der Auftrag, die Leistung und die Vergütung erkennbar vereinbart sind. Der Gesetzgeber wollte gerade verhindern, dass solche Leistungen reflexartig in eine kostenlose Akquise abrutschen.

Der vierte Fehler betrifft Form und Kündigung. Der Vertragsschluss selbst ist für den Architektenvertrag gesetzlich nicht formgebunden. Kündigungen unterfallen aber über § 650q BGB den Regeln des Bauvertragsrechts, also auch § 650h BGB: Die Kündigung bedarf der Schriftform. Wer hier nur mit lockeren E-Mails oder rein mündlichen Abstimmungen arbeitet, schafft unnötige Angriffspunkte.

Fazit

§ 650p BGB verlangt vor allem eines: Klarheit schon vor dem ersten echten Planungsschritt. Stehen die wesentlichen Ziele bereits fest, kann ein regulärer Planungsauftrag erteilt werden. Sind sie noch offen, sollte der Vertrag genau das abbilden und zunächst nur die Zielfindungsphase mit Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung beauftragen.

Für Architekten bedeutet das in der Praxis: Nicht zu früh zu weit beauftragen, Vorleistungen nicht unentgeltlich mitschleifen und Kosten, Ziele, Freigaben und nächste Stufen ausdrücklich regeln. Genau dort entscheidet sich, ob ein Projekt geordnet startet oder schon in der Anbahnungsphase rechtlich unsauber wird.